本版也许有不少朋友在考虑买房。这里转载几篇Amy写的文章，希望对大家有用。如果有不合规的地方，请版主批评指导。
往期回顾：
上期我们着重分析了南湾五城20年来的历史走势以及对近期走势的展望，同时也分析了各城之间走势迥然不同的原因。图表分析也指出了南湾自2012年以来惊人的投资回报率，不止是远远的跑赢了同期的股市，并且成为许多南湾居民个人资产实现飞跃的主要甚至唯一渠道。
本期梗概：
根据读者的要求，我们本期对东湾各城进行了一个类似的归纳总结（由于Millpitas 跟东湾在地理位置和价格上接近，在本文中一并分析），希望回答如下三个问题：
1）东湾各城的房价历史走势以及比较。
2）东湾与湾区其他地区的投资回报率比较。
3）东湾学区房对价格的影响。
本期详情：
首先我们列出东湾几个主要城市最近20年的走势图，城市包括Newark, Milpitas,Fremont, Hayward, Union City 和Oakland。
可以注意到相对于南湾热点的轮换（参见上一期文章的分析），东湾各城的走势相对比较一致，其中一个原因在于东湾多年来缺乏显著的炒作热点，作为房价引擎的巨型高科技企业也较少在东湾落户，所以导致了各城的走势大体趋同。
在均价方面，均价最高的Milpitas 和Fremont 目前稳定在700美元左右，而南湾各区已经普遍接近1200美元。举一个更直观的例子，在东湾140万美元可以买到南湾240万美元类似大小和构造的房子(2000尺），所以东湾的投资门槛仍然相对较低。
那么下一个问题是，既然东湾相对这么便宜，那么它的投资回报率如何呢？请看下面两图：
这里Amy 加入了Sunnyvale 作为南湾代表，Meno park 和 San mateo 作为半岛的代表，而New wark/ Fremont 作为东湾的代表进行比较。以2012年1月为起点，各个地区过去几年的涨幅。显然，sunnyvale 作为龙头老大涨幅高达300%， 剩余各城均处于第二梯队，在200%~250%之间。而第二梯队中的New wark 和Milpitas 有价格启动的迹象，在17年第四季度出现大幅飙升，一举超越了队友们。
因此东湾回报率的总体表现跟随湾区大盘，但是有个别地块（Newark, Milpitas)出现了大幅的补涨给投资者创造了机会。另一方面，由于这两个地块经过补涨之后均价已经较高，2018年初以来甚至出现一定的震荡，所以建议后来的投资者不必盲目跟进。
最后我们想要探讨一下东湾学区对其房价的影响。
上图列出了所有Fremont zipcode 和 newark zip code 的走势。Fremont 高中前三甲分别为Mission San Jose(MSJ)，Irvington和American High 。 其中MSJ为湾区首屈一指的高中之一。这非常直接的反应在了房价上，94539恰恰是MSJ所在的zip，其均价也常年位于其他各区之上。
由于MSJ 的加持，94539的抗跌能力相当的强，在08金融危机期间，94539的最大跌幅仅仅达到20%，而其他各区则达到35%~40%之间；但是，自从2012年房价触底之后，94539的涨幅优势也在显著的变弱，这是值得大家注意的一点。
因此东湾学区房的特点，抗跌保值能力优秀，但是与南湾相比，增值能力相对较弱；另外多个学区中只有MSJ展示出了明显的优势。
综评
综上，从投资的角度我们认为东湾给资金不是特别充裕，但是又希望住的比较舒适，或者对学区有刚需的朋友提供了上车的机会；其投资回报率总体虽然不是最好，但可以给投资者提供一个回报与宜居的理想平衡点；最后就是东湾的学区从近年走势上看只有MSJ被市场认可，而且也有逐渐弱化的趋势，在东湾押注学区房性价比相对不高。
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发表于 2018-4-15 20:34:39
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