美国房主如何急速驱赶出职业骗租客

北纬49度的雨 · 发表于 2018-1-29 14:04:17

转载自外网。

我常常发现有美国华人房东在网上倒苦水，抱怨赶老赖租客有多么困难，花了许多钱请律师，一会儿传票无人签收，一会儿被告要求延期审理，几个月之后，那些老赖们还免费住着不走，好不容易拿到判决书了，租客赶走了，欠租却会因为对方无偿还能力而作罢。

于是，许多吃过亏的房东干脆因噎废食，发誓再也不当美国房东了。我想说的是，眼下投资什么行业没风险呢？再说，迟迟赶不走租客可能是处理方法不当所致。本人当职业房东超过六年，学费也交了不少，现总结了一招非常实用，今天打算与众人分享，假如这份经验帮各位将来省了银子，别忘了来谢我...

美国的许多租客都是月光族，当一些租客拖欠房租且不断失信的时候，可能确实是没有支付能力了，对于这类租客，想方设法让其搬走是上策，不要再幻想什么还款了。要知道，他们呆的越久，欠的租金就越多；欠的越多，还钱的可能性就越小，因为欠的多了，他们宁可选择赖着，这样他们的机会成本最小，占的便宜最大。

所以房东首先要坚持好底限，超过某个约定好的日子仍无结果的话就要果断去立案。但房东最怕的就是立案后送达传票时被告不签收，许多老赖为了想白住更长时间，会故意回避签收任何文件，遇到这种情况，难道就拿他没什么办法了么？

答案是有办法！对这类无偿还能力的租客，让他还款已不再是主要目的，房东的目的只是让他尽快搬走，因此在立案时可以采取贴票送达的方式。

美国的法律规定，如果房东原告在诉状中不但主张要回房屋居住权，又要租客归还所欠租金，那么无论如何都需要将传票送达到被告手中并确认被告签收，否则只能延期开庭，直到被告签收为止。

但如果原告房东只主张收回房屋居住权，不要求所欠租金的话，就可以要求贴票送达（posting)，也就是警察把传票贴在被告的门上，管你签不签收，法庭到了预定的开庭日子都会照样开庭，这一招还有个好处，因为不涉及金钱数额，只要欠款事实存在，法官几乎百分之百会当场作出原告胜诉的判决。判决后第11天，房东就可以向县警察局申请强制执行了，这样的诉讼十分高效，可以让老赖占到最少的便宜。

采取这招还有个好处，不怕被告要求延期审理，为什么呢？因为被告要求延期审理的理由通常是要找律师，但对于原告不求金额的官司而言，法官十分清楚被告找律师是假，拖延时间是真，所以同意其延期的可能性非常小。

还有呢，这个招不但可以用最快的速度赶走那些不打算再付房租的老赖租客，对那些还想继续住却又不按时交租的房客，也可起到警示作用。

最近本人连续上了两次法庭，打算赶走两个不按时交租的租客，其中一个看到门上传票的当天，就把欠租，滞纳金和法庭费用（法庭费用为120美元）等全部付清了；

另一个上了法庭，准备了一大堆说词，结果法官只问了一句话：你是不是欠部分租金？当听到答复为“是”之后，法官立马低头写判决书，整个过程不到1分钟，我甚至没讲一句话，庭审就结束了。因自知理亏，这个租客拿到判决书后1个小时，就按我的要求把所有欠费和法庭费用支付完毕，这样，我的钱拿回来了，他也可以继续住下去，彼此还不伤和气。整个诉讼，我所损失的，只是分别两次去法庭的时间成本。头一次是去立案，递交申请和付费共15分钟，第二次是上庭，差不多半天吧，95%的时间是在旁听别的案子。

你也许会问，从立案到判决，总共多长时间呢？答案是两周！就两周，加上判决后申请强制执行的等待期10天，总共不到1个月就可以把老赖赶走。如果起诉及时，手中又握有租客押金的话，租客因违约而无法要回押金，这样就没占到什么便宜，他们多半会选择把拖欠的租金归还而不是离开。