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美国商业地产租赁需要注意的法律问题
国内公司来美国开展业务，一般都需要租用办公场地，在面对洋洋洒洒几十页的商业租约，有哪些问题需要特别注意的呢？天华律师提供以下建议供大家参考：
签订合同前
1. 确保承租物业的性质符合政府规定。这要求在承租前需要调查房屋的用途和土地的用途，确保其适合你的生意用途。这样未来申请与自己生意有关的政府许可时，就会很方便。
2．需要了解该商铺所在区域的商业规划（Zoning）和相关政策。例如，自己所从事的生意在相关区域是否存在一定的配额限制？是否存在特殊的资质要求？
签订合同时
3. 装修。 美国很多物业是“毛坯”状态，租客自己往往要需要装修才可入住。同时，不同的租客可能对房子的水，电，或结构有不同的要求，这也需要在入住前对物业加以改造。这里需要特别注意两个问题：一是明确房东要允许租客做相关的改造；二是在合同中规定免租装修期，即在装修期间，承租人不需要缴纳租金。
4. 装修物的归属。美国一般来说装修物只要是可以取下来并且取下后不影响房屋结构的，承租人都可以在租期到满后取走。当然，也有很多情况下，房东会在租约中加入条款，明确规定装修物属于房东，承租人租期满后不必取走。此时，承租人需要与房东商谈，比如可以让房东通过降低租金的方式为代价，在租约满后无偿取得装修物。
5. 承租期间的费用负担。与民用物业不同，商用物业中，房东往往要求房客承担很多名目的费用，除了通常的水，电，气，往往还包括地产税，维修费，清洁费等等。承租人需要详细了解各项费用的大体数额，搞清楚所有的承租成本。千万避免事先不了解，事后收到账单吓一跳。此外，对于地产税，由于地产税会随着房屋的价值变动，如果是长期租赁，最好规定承租人负担的地产税的涨幅不得超过一定比例。
6. 关于违约的规定。 几乎所有的商业物业租约都有专门条款规定违约的含义（Default）。这一条款特别需要仔细查看，什么情况下算default，及default的相关的程序都必须牢记。因为一旦处罚违约，承租人需要负担极大的成本，所以要尽量避免违约的发生。
7. “押金”和保证人条款。押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，比如租金，地产税等等。有的合同条款中，会规定每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。除“押金”之外，还要特别要注意保证人的选择。一些出租人往往针对一些类型的商铺，要求提供保证人。保证人可以是公司，更多见为个人。一般来讲，个人的风险相对较高，因为要用个人的所有资产来提供保证。而公司则以其独立的公司人格和有限的资产作为担保，风险相对低。
8. 转租问题(Sub-lease)。 美国法律中，俗称的“转租”其实涵盖了两种变更方式：一种“转租” 是指原承租人的租赁关系不解除，原承租人做为“二房东”把物业出租；另一种是新承租人直接替代原承租人与出租人直接建立租赁关系，原承租人的租赁关系解除。第一种情况下，新承租人如果违约，原承租人要承担连带责任；第二种则没有这种担忧。不过，在此两种形式下，转租一般都需要确定房东的书面同意。同时，承租人也需要尽可能的在租约中加入“房东不得不合理的限制转租”条款，这样，万一自己生意经营不理想，还可以转租出去，减少经济损失。
9. 续租期权和优先购买权。商业租赁，尤其是工业厂房方面的租赁往往是长期的，承租人在初始租期到期后，只要生意还在，往往还需要继续租下去。此时，续租期权就很重要了，续租期权就在订立最初的租约时，规定租期届满后，承租人有权按照一定的租金直接续租。此时的房租，往往以当时的市场公平租金来定。此时，需要加入相关条款，规定如何界定市场公平租金。另一方面，优先购买权是赋予承租人在房东卖物业时，有权在同等条件下优先购买该物业。这也是承租人应该努力争取的条款。
以上都是从承租人角度的分析，诚如一枚硬币的两面，将以上内容反过来看就是出租人需要注意的问题。同时，出租人也有一些特别需要指出的问题：
1. 承租人的经济能力。大型商业物业的租赁往往租金数额很大，承租人的经济能力很关键。所以，出租人很有必要在签约前详细了解分析承租人的财务报表，如果对承租人经济能力有疑问，则需要承租人提供保证人，或是高额的押金，或是其它方式的信用保证（比如不可撤销信用证）。
2. 使用期间的环保责任问题。承租人的生产活动可能产生各式污染，出租人必须要求承租人负担全责，并且要求承租人购买与其生产活动的危险性相关的责任保险。
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律师介绍：
蔡旌明律师
蔡旌明律师，天华律师事务所主任，法学博士，曾经担任雅虎公司的内部资深法律顾问。他的法律专长侧重于公司法，商业诉讼，及商业投资移民。 在中国业务方面则包括中国国营及民间企业在美设立跨国公司，雇佣执行高管, 公司常年法律顾问。他曾成功代表过雅虎(Yahoo!)，英特儿(Intel)，诺基亚 (Nokia)，海信(HiSense)，富国银行 (WellsFargo Bank)，美国网讯公司(Webex), 裕隆集团，蓝驰创投 (Blue Run Venture), 中国苏州工业园区(Suzhou Industrial Park),加州圣何塞芭蕾舞团 (Ballet San Jose)等著名企业，社区团体, 以及众多的中小企业和个人。
吴迪律师（加州执业律师，中国法律职业资格）
吴迪律师，先后毕业于南京大学，北京大学，美国密苏里大学，获得文学学士，法律硕士，法学硕士学位。曾经就职于芝加哥美洲银行(Bank of America)证券信托部和多家欧美跨国公司，吴律师拥有丰富的公司运营及商业谈判经验，专注于为中小企业企业赴美投资以及个人移民事务提供全方位服务。吴律师拥有加州律师执照以及中国法律职业资格。
其他律师： Marc Guèdenet
Jay Terkiana
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发表于 2017-11-28 16:23:24
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