在这个投资者赢天下的时代，多少收益算是合格？13%？亦...

FrankCao

在这个投资者赢天下的时代，多少收益算是合格？13%？亦或是30%？ 学生党会选择住房学费打6折？投资休斯顿会是您最明智的选择！

文章略长，纯干货，对投资感兴趣和在休斯顿学习，工作，生活的朋友不可错过！

PS: 学生党必读！

北美地产投资的下一站？——鎏金休城

房产投资的价值

地产投资之所以在投资领域里具有如此价值，大多源于这种投资的易操作低风险性。

易操作：在股神巴菲特的眼中，一支好的股票要能同时带来Appreciation(增值)和dividend（股息），而在房产中分别代表房租收益和增值收益，而这两种收益都是相对被动的。就像一个电脑程序，当对它进行过完好的编写后，我们要做的就是简单的按下运行键，让这台赚钱机器去运转。

低风险：在过去的20年里，美国的物价上涨了两倍。那中国呢？30倍！这意味着，我们的钱在20年前手上的钱或银行里的钱都变得不值钱了。但地产投资的优势在于地产的价值会随着物价或市场而增高，会影响升值的是这个城市未来的发展趋势风险远低于股票，期货等，但收益却却可做到相当。

休斯顿的房产市场

让我们来做个简单的对比，来对比一下在过去十年间北美房产投资最为火爆的加州。

上图为加州过去两年的房产升值。在过去的两年里加州的房价平均升值为7.7%-7.9%。

我们再来看下由德州官方HAR给出的过去一年的升值。

休斯顿城市，相比于去年同期，销售量增加了13.1%，中等价位房价上涨7.3%。

接下来是房租与房价的比例的对比。

休斯顿房价低廉，租金的收益尤为可观，在美国的所有城市中房价与房租的比较排名前15，且不像如排名第一的底特律或其他排名靠前的城市，空有高高的房价房租比，但因工作机会的骤减（或原本就业机会的匮乏），房子出租的市场并不景气，可能一放到市场几个月都难租出去，会使收益大打折扣。

下图的中间栏为房价与房租的比（房价/房租），右栏为房价。

下面是加州的房价房租比。

我们不难发现，仅在房租这边的收益，休斯顿高出加州一倍有余。

说到这里，不妨也看一下世界范围的房租收益。

休斯顿与达拉斯的房租收益相仿，是国内一线城市收益的5倍左右。

房价对比。

在休斯顿的房产投资门槛较低，而收益可观。15万美金就可以换来超过每年12%的收益。如使用贷款，3万美金（20%首付，低于20%要购买贷款保险）的投资额，且加入杠杆，收益高于30%。对年轻人意味着极大的商机。

最后，给各位看官一张HAR给出的官方数据，让我们看看过去的5年里休斯顿的房产升值曲线交于您来自行评判。

休斯顿城市简介——印象休城

德州是美国的第二大州。近年来随着德州不断的发展，吸引了一部分的国际学生到德州就读。数据统计，2016年一年，流入休斯顿SugarLand与Woodland两个城市的外州人数就超过15万人，这与蓬勃的工作机会和德州物美价廉的教育系统是分不开的。

1. 就业机遇

根据税收基金会的统计数据，德州的州和地方税率分别为全美第7低的水平，商业成本在全美平均值以下，再加上该州对企业特别建立的基金会，吸引了众多跨国企业来此。德州曾多次被评选为全美商业环境友好的州。《财富》在2015年的统计中显示，财富500强中有54家企业的总部位于德州，位居全美第二。

美国最大最著名的休斯顿医疗中心，（医疗中心的占地超过达拉斯整个市中心）周边就是租赁最好的市场之一，MD安德森癌症中心等全球领先的医疗机构每年都吸引了大量的求医者和来访的参研人员，加之附近”南方哈佛”之称的莱斯大学的大学教师和大学生，增加了这片区域人口的流动性，租赁需求十分旺盛。

位于休斯顿的能源走廊，各大知名的石油公司林立，算得上美国的能源心脏。

鼎鼎大名的NASA，亦然是休斯顿经济支柱之一。

2. 教育

德州的系统被视为美国中南部比较完善的体系。这里有号称“南方哈佛”的莱斯，也有德克萨斯大学，德州大学奥斯汀分校，休斯顿分校等美国名校排行榜上鼎鼎有名的学府。教职员中不乏有诺贝尔奖，普立兹奖，沃尔夫奖，艾美奖得主。

Sugar Land早期聚集了大批的中国和印度家庭，这些家庭背景的子女学习又特别刻苦，促片区教育水平的大幅提升，形成了传统名校区，是美国最有利于抚养孩子的几个城镇之一。不但拥有休斯顿最好的公立小学Commonwealth Elementary School，还有Sugar Land最好的高中Clements High School，在全美名列前茅。

3. 纵横交错的交通枢纽

多条环线，未来将多个卫星城连成一片，促进城市一体化，成为美国最大的环线公路。

在过去5年中，休斯顿人口增长了7％，大部分来自美国的东部和西部，而且这种趋势在明显增加。比起过于昂贵且拥挤的市区，现在更多人选择了离公路不远，交通便利的休斯顿郊区。随着Z*F的大力开发基建设施，第三条环城公路的全面开建并已部分通车，未来将连线贯通woodlands，Humble，Cypress，Katy，Sugar Land，Missouri City，Pearland等周边卫星城，从早期就聚集了大批的高素质高学历家庭，25-30万美金的独栋十分抢手。其中，Katy的业主大多具有博士学位，在世界最大石油公司美孚石油等能源产业做工程师，属于高素质高收入家庭。

4. 最佳退休城市

《美国新闻与世界报导》2018年美国最佳退休城市排名中，德州城市备受瞩目。在最新的前100榜单上，排名前12位的城市中有6个在德州，其中休斯顿在全美排名第12位。

好的，接下来我们开始正题！

租房VS买房？，观望VS投资？—— 学会为自己买单？不如学会为自己赚钱！

租房？还是买房？

在每个城市有不一定的答案，但在休斯顿，这要您能负担的起，休斯顿人民就会告诉您，买房！

下文包含分别面向学生，投资人及购买私人住房的内容，请对号入座。

（PS：文中有大量计算，用以解释投资收益，如果您觉得过于繁复，不妨只看红字的结论。）

写给学生党和市中心上班族的话

以5年来算。

于DOWNTOWN租一个带独立卫生间的单间的价钱差不多在620-700之间。

按650/month来算，5年的租房的开销：650x 12 x 5 = 39,000，不计算中间换房的和其他搬家所需花销。住学校宿舍会进一步增加开销。

DOWNTOWN的2 BEDROOMS & 2 BATHROOMS的APARTMENT的售价在115,000左右。

地理位置距离RICE UNIVERSITY 4mile左右，走路5分钟有RICEUNIVERSITY & UH的校车。

房子开销：2,337（地税）+ 1,000（保险，预估）+333 x 12(月付管理费) = 7,333（ANNUAL EXPENSE）

每月开销：7,333/12 = 611

购买2B2B的公寓您可以选择出租一个具有独立卫生间的客房，租金如上述，为650每月。

此房2010年的售价在75,000，2017年的售价为115,000。预估增值25,000左右。

5年盈利：25,000 + (650 - 611) x 12 x 5 = 27,340

所以买房和租房5年后的差价：27,340 （5年房子盈利） - (-39,000) （5年租金）= 66,340

这个是一个一真实房源为基础的保守算法。

而RICE UNIVERSITY一年的学费平均为41,000，如果您是一位本科的学生，这个价差相当于您4年学费的41%。

在全美超过150个大都会城市中，休斯顿一直以房价最低的姿态匍匐着，这不难解释两点：休斯顿的房市会慢慢趋近于饱和，并向其他大都会城市一样上涨，另外就是休斯顿的房产投资成为休斯顿人民的投资方式的一种主要选择。

现在说回房价的问题，是不是115,000的房价是一个很大的开销？诚然，不小。但您要理解这可是一个房子啊。。。如果说您以一种零利率的方式从您父母那里获得（说白了就是借一些钱喽。。。），毕业后售房后全款还清。但这一来一去却为您剩下41%的学费！在我看来，这是个不错的投资。或者，我们来考虑一些更现实的问题，一些毕业生会选择留美，那到时候会是怎样一种光景呢？试想一下，您毕业后要面临各种各样的抉择，而花费会让你负担很重。而这份投资收益，会在您毕业之际带给您很大一份优势。

或许您已成家立业，医疗保险，社交生活，未来子女教育都会是一个吸金黑洞，房租又是个填不满的坑。这些费用全部加身，存钱买dreamhouse的进程要到何时？

亦或者，您考虑毕业后换个城市去闯荡，不知这些积累下来的财富是否可以为您接下来的青春无悔做个保障。

合理地支配和规划我们现有的钱财就是为未来买了一份保险。

写给投资人的话

1.     CASH（全款购房）

CASH购房的优势是盈利周期短，收益可预期，缺点是前期资金量稍大。

1983年SINGLE FAMILY HOUSE（独栋别墅），售价142,900，建筑面积1730SQFT(161平米) ，占地面积7150 SQFT（665平米）。

此房产位于休斯顿二环（8号路）与高速290附近，交通便利且周边有很多工作机会，这意味着面向的租户以边上的上班族为主，易租易卖，租金为1450-1500美金。与10年前相比，增值6.5W美金。在房价和出租价钱比差别不是很大的情况下选择SINGLEFAMILY HOUSE（管理费差别很多）。

房子开销：3,881（地税）+ 1,000（保险，预估）+325（年付管理费）=5,206

5年盈利： (1,450 x 10 x 2 +1,450 x 12 x 3) （5年房租收入）+65,000/2（5年升值）- 5,206 x 5（5年开销）= 87,670

Return（回报率）= 87,670/142,900 = 61.4%

年回报率 = 64.4%/5 = 12.3%

算上一些其他因素，如卖房时要交的费用与每年的房子的维护费用等，这个回报率可以在差不多10%-12%左右，此为保守的预估，因实际情况而定。

2.     MORTGAGE（贷款购房）：

MORTGAGE购房的优势是前期资金量需求小，盈利率很高。缺点是盈利周期需要的时间长，资金回收不灵活。

在休斯顿购房，在美的贷款人今年的平均利率为3.75%，海外投资人一般在7%左右。

同样以上述的房产为例：

按5年算， 5年花费3,000-5,000用于修理，之后出售，所以维护费用算做4,000。

房子开销：3,881（地税）+ 1,000（保险，预估）+325（年付管理费）=5,206

年租金盈利： (1,450x10 x 2 + 1,450 x 12 x 3)/5（收入）-5206（开销）=11,034

贷款的DOWN PAYMENT（首付）按百分之二十来算（低于20%需支付高额的贷款保险），需付贷款额为：142,900x （1- 20%）= 114,320

年利息：114,320 x 3.75% = 4,287

假设把所有盈利还给银行，除去应还利息，剩余部分全部还本金。

11,034（盈利） - 4,287（利息） =6,747 （还掉本金）

5年还掉本金为：36,368 (6,747 + 7,000 + 7,268 + 7,535 + 7,818)

5年后出售房产，除还欠款，剩余为5年盈利。

5年盈利为：142,900（原始房价）+ 65,000/2（5年房产升值）-（114,320-36,368）（5年还掉本金）-142,900 x 20%（首付）- 4,000（维护费用） = 64,868

Return（回报率）= 64,868/ (142,900 x 20%) = 227%

年回报率 = 227%/5 = 45.4%

5倍的杠杆的力量。2W多的首付可获得原房价增值带来的32,500美金。

实际操作利息要略低于上述计算，且随还掉本金增多，投资回报率增多。另外，贷款利息，年房产折旧和维修费用均可进行抵税，售房后收益用于再投资，都可规避掉钱掉到Uncle Sam的口袋里。具体信息请咨询CPA。

写给正在或将要考虑购房居住的人的话

选择个人住房，要根据您的工作情况，学区，投资价值，交通情况及预算等结合当时市场情况来具体考量。至于投资潜力，这个要根据您选用的地产经纪的眼光而定，需谨慎。

在这里分享另一种买房思路：很多休斯顿人的第一套房子会选择低于20W的房产来居住，且在他们购买了第二套房产后变为他们的投资房产，继续为他们盈利来还下一套房产的贷款，进行良性循环。

当然，在休斯顿如何价位的房产都会具有不同程度上的投资价值。

而且，在休斯顿可以享受到如此高性价比的豪华住所，何乐而不为呢？

PS: 文中仅为个人观点，如有观点不对各位看客的胃口，数据不够准确或看法过于偏颇，我愿相信是您对我错，万望多多包涵。

原创作者介绍：Frank (Yiran) Cao, Licensed Realtor fromCasablanca Properties, Inc. in Houston, Texas. 化学工程硕士毕业，完善的逻辑思维和冷静的独立思考能力，曾于NewJersey生活后迁家休斯顿。具有独到的投资眼光，用严苛的角度，致力为客户甄选属于您的投资佳品与私属豪宅。

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