【科普小讲堂】Home Appraisal 是什么？

Amanda_Realtor

关注公众号【AZ凤凰城房地产资讯】，为凤凰城华人定制的专属房地产资讯平台

专业房地产经纪免费咨询 wechat/cell phone: 4803216467

原创文章，谢绝转载

在美国买卖房地产的过程中， 常常会听到各种陌生的专业词汇。房地产交易涉及的金额可不少，怎可不懂装懂？公众号【AZ凤凰城房地产资讯】隆重推出【科普小讲堂】专栏，为读者一一讲解房地产交易中的陌生术语和专业小知识。

今天，我们就来讨论一下“Home Appraisal”

Home Appraisal，中文意思是房屋估价，是一个公正并且专业的对于房屋价值的第三方意见。在贷款买房、房产再融资(Refinance)、或者卖房给非现金买家都会涉及到房产估价。Home Appraisal 在这些交易里起着关键的作用。所以无论你是买家或者卖家，你都需要知道房屋估价是怎样运作的和估价师（Appraiser）是怎样对房屋进行评估的。

在房产交易的过程中Appraisal 是用来决定合约中的交易价格是否合理，判断是基于房屋现状、地理位置和特点设施。在贷款或再融资的过程中，它保证了贷款方 Lender（通常是银行）不会借给申请人高于房屋价值的金额。毕竟这时候房子是作为一个抵押，如果申请人不能偿还贷款并进入Foreclosure阶段, 贷款方会通过卖掉抵押的房屋来回收借出的贷款。Foreclosure 的意思是丧失抵押品赎回权，当然这里的抵押品就是房子了。这时候Appraisal就可以保护贷款方能够尽可能地要回借出去的本金，毕竟不动产是比较保值的。对于那些一见钟情型的非理性买家，这也可以防止他们被各种漂亮家具和豪华装修蒙蔽眼睛，做出冲动的给价决定。

那Appraisal 是如何进行的呢？因为Appraisal 主要保障的是贷款方的利益， 所以通常是由贷款方负责选择并购买appraisal。但这笔费用是由借贷方负责，根据房子规模通常$300~$500。根据Appraisal Institute的守则， 所有营业的评估师是必须持有执照。联邦法律规定评估师必须是不偏不倚，并且不能和交易有着任何直接或间接利益关系. Fannie Mae (officially the Federal National Mortgage Association, or FNMA) 更是要求评估师必须有着对所需评估地区房地产市场足够的了解和经验。

房地产的估价会受到近期同类型房屋和市场趋势的影响。房子的设施（Amenities），房间的数量，房间规划的实用性，还有建筑面积都是房屋价值的重要考量。评估师必须亲自做室内室外的直观检查。在检查过程中他们会指出任何对房子不利的状况（比如有需要维修的项目）。通常所有评估师对于Single-family homes会用Fannie Mae的 Uniform Residential Appraisal Report。房子的房龄和样式，房子的室内室外照片，街道平面图， 外观的草图和室内平面图，建筑面积的计算，所在社区的状况，周围最近交易的房子照片和数据，都会被包括在这个报告里面。甚至连近几年房产税都会被列出来并作为考量。最后评估师会根据他的观察和各种数据，对房屋价值做出详细的分析和结论。但是如果是一个全新的居住地域，周围没有任何的可参考信息，评估师就会根据建筑房子所用到的每一项花费以及所占地皮价值来推算整体价值了（在metro phoenix很少用到）。

作为贷款买家， 在你决定买这个房子并签了合约之后，Appraisal会是比较靠前的一个步骤。在house inspection阶段买卖双方协商没有问题后，lender就会要求buyer交钱做Appraisal了。因为如果在house inspection出了问题且不能达成共识，买方是可以选择退出交易并拿回押金的，如果在这之前做了Appraisal就相当于白白损失一笔钱。但是毕竟Appraisal大概需要1-2周的时间才会有结果，太晚进行又有可能会影响最后成交的时间。通常Appraisal下来后是等于或者高于合约价格，交易就是不会被影响的。但是如果低于合约价，交易可能会推迟或被取消，因为银行不想借钱去买一个高于市场价格的房子。一般来说，买卖双方都是希望交易能够成功的。这时候买家就可以拿着这个Appraisal去要求卖家降价了。当然卖家也可以认为这估价不够准确，再要求找另外一个公司做估价。贷款方通常有好几个公司可供选择。至于再做Appraisal的费用谁给，就是双方到时候再商讨了。

总的来说， 如果一切顺利的话，Appraisal只是申请贷款过程的其中一个审批程序。无论你是卖家或者买家， 只要你能够理解其中的原理，你就能从中受益。

今天的科普小讲堂就讲到这里，希望能够对你有所帮助！

专业房地产经纪免费咨询 wechat/cell phone: 4803216467