本帖最后由 FrankCao 于 2017-9-29 11:11 编辑
在休斯顿合理选择住房，不然您都不知道您丢掉了这么多钱！—— 学会为自己买单？不如学会为自己赚钱！
如果您是学生，接下来这篇文章相信会对你们收益匪浅。如果您是投资人或考虑自己购房居住的人，也请别心急，权当开胃菜，往下看，一定会有很大的惊喜在等您。 另外，文中有用到大量的计算来解释投资房的收益，如果您不感兴趣可以直接看红字的结论。
一． 写给学生党和上班族的话
让我们大家来做一个简单的算术题来做开始，相信大家会更容易理解。 以5年来算，对学生党，无论是PHD还是本科学生，亦或者您是在DOWNTOWN工作的人，这个时间都不算太久。 在DOWNTOWN租一个带独立卫生间的单间的价钱差不多在620-700之间。 按650/month来算，5年的租房的开销：650x 12 x 5 = 39,000，不算中间如果需要换房的和其他以为的开销。如果是住学校宿舍开销会更大。 DOWNTOWN的2 BEDROOMS & 2 BATHROOMS的APARTMENT的售价在115,000左右。 地理位置开车到RICE UNIVERSITY的时间在差不多4mile左右，走路5分钟可以到RICEUNIVERSITY & UH的学校班车。 房子开销：2,337（地税）+ 1,000（保险，预估）+333 x 12(月付管理费) = 7,333（ANNUAL EXPENSE） 每月的开销：7,333/12 = 611 这里就是为什么会考虑买2B2B的APT了。你可以把一个具有独立卫生间的客房出租，租金如上述为650每月，这就说明您可以做到免费住房还略有盈利。 此房2010年的售价在75,000，2017年的售价为115,000。我们很难准确推测5年后的价钱，保守估计房价增长25,000左右。 5年后盈利：25,000 + (650 - 611) x 12 x 5 = 27,340 买房vs租房5年后对比：27,340（5年房子的盈利） vs -39,000（5年的租金） 所以买房和租房5年后的差价：27,340 - (-39,000) = 66,340 这个是一个一真实房源为基础的保守算法，没有夸大，甚至如果您运营的好，这之间的价差还要夸张。 而RICE UNIVERSITY一年的学费平均为41,000，如果您是一位本科的学生，这个价差相当于您4年学费的41%。 相信这个结果会让很多没有认真考虑过这个问题的人有些惊讶。这是很多留学生的思维定式导致的，觉得买房子是不现实的问题，租房一直是主流，所以很难思考到这个问题上来。对于这样的做法，我本人并不否认。 但是！这里是休斯顿，情况就大不相同了。 在全美超过150个大都会城市中，休斯顿一直以房价最低的姿态匍匐着，这说明两点：休斯顿的房市会慢慢趋近于饱和，并向其他大都会城市一样上涨，另外就是休斯顿的房产投资成为休斯顿人民的投资方式的一种主要选择。我先前的算法在很多美国家长眼中并不罕见，他们认为子女来到休斯顿读书选择买房是一种比选择租房或住宿舍更划算的买卖。因此我们也不难发现在市中心各大高校附近出售的APARTMENT的主人很多都是刚毕业的学生。 如果您今天是在LA读书，这篇文章对您也许帮助不大，LA的房价过高，对于绝大多数的学生或是家长，这个负担是不必要的。其次，LA的房价，如果在不能保证高额升值的前提下，房租的价格低于房子的开销。但这些情况在休斯顿却不是问题。 现在就说回房价的问题，是不是115,000的房价是一个很大的开销？这个房价在人民币80W左右，这个在国内的大多一二线城市都很难在被列为一种巨款了。如果说您以一种零利率的方式从您父母那里获得（说白了就是借一些钱了。。。），毕业后将房产卖掉全款还清。但这一来一去却为您剩下41%的学费！在我看来，这是个不错的投资~ 不知道这个思路对于绝大部分人来说是否说得通。 或者，我们来考虑一些更现实的问题，一些毕业生会现在留美，那到时候又是怎样一种光景呢？试想一下，您毕业后要面临各种各样的抉择，而花费会让你负担很重。之前所有的这些优势，会在您毕业之际带给您很大一份优势。 或许您已成家立业，欲购置理想新房，那么恭喜您，因为买房的首付已经握在您自己手上。反之，租房呢？毕业后并无过多盈余，还需一边支付接下来的房租一边要存钱买房，那买房的进程要多久？ 未来又该如何规划呢？ 亦或者，您考虑毕业后换个城市去闯荡，这些您为自己积累下来的财富也可以接下来的青春无悔做个保障了吧？各位看客，不妨留给为自己坐下来，沉淀一下，说不得会给您们一些启发也说不定。 合理地支配和规划我们现有的钱财就是为未来买了一份保险。
二． 写给投资人的话
投资房，这里引入一个新的概念，投资购买方式主要分为CASH（全款购房）和MORTGAGE（贷款购房）。我们照旧来用上述的算法来计算一下。 1. CASH（全款购房） CASH购房的优势是盈利周期短，收益可预期，缺点是前期资金量稍大。 1983年SINGLE FAMILY HOUSE（独栋别墅），售价142,900，建筑面积1730SQFT(161平米)，占地面积7150 SQFT（665平米）。
此房产位于休斯顿二环（8号路）与高速290附近，交通便利且周边有很多工作机会，这意味着面向的租户以边上的上班族为主，易租易卖，算是不错的投资房产，租金可达到1450每月。与10年此房售价相比，增长5W美金。让我们来做个简单的计算，同样以五年为周期，房子需要出租的那一年按按一年10个月占有率来算，其中少算的两个月作为空房期，分别为一个月需支付出租时可能的花费和一个月的空房期。租完后的续约期按12月算。假设5年内换过一次租客，既为5年中2年按10个月来算，3年按12个月算。我个人比较喜欢这种保守算法，为了给各位投资人做相对接近真实的计算，不容易因投资回报结果小于预期而失望。5年后房产的升值按10年升值金额的一半来算，约为25,000（50,000/2）。 房子开销：3,881（地税）+ 1,000（保险，预估）+325（年付管理费）=5,206 此处需要解释下，APARTMENT（公寓），CONDO & TOWN HOUSE（ 分户公寓&联体别墅）的管理需按月交付，且价格不菲，SINGLE FAMILYHOUSE（独栋别墅）的管理费需按年交付，一般情况下价格很低。所以个人推荐，在房价和出租价钱比差别不是很大的情况下选择SINGLEFAMILY HOUSE。 5年后盈利：(1,450 x 10 x 2 +1,450 x 12 x 3)（5年的房租收入）+50,000/2（5年的升值）- 5,206 x 5（5年的开销）= 80,170 Return（回报率）= 80,170/142,900 = 56.1% 年回报率 = 56.1%/5 = 11.2% 算上一些其他因素，如卖房时要交的费用与每年的房子的维护费用等，这个回报率可以在差不多9%-10%左右，此为保守的预估，因实际情况而定。在100W人民币左右的投资里来看，美元还算很坚挺（贬值率低），投资风险远低于购买股票与基金，这个回报率算是很可观了。而且由于休斯顿房价的稳定增值，意味着在您投资后无论时间长短都会有相应的升值，并不需要像存银行定期，在任何需要资金的情况下随时可以选择卖掉这个房产（建议两年以上，原因可单独咨询）。所以资金回收较为灵活。综上所述，购买这样的投资房产可以作为一种推荐的投资形式。
2. MORTGAGE（贷款购房）： MORTGAGE购房的优势是前期资金量需求小，盈利率很高。缺点是盈利周期需要的时间长，资金回收不灵活。 在休斯顿购房，在美的贷款人今年的平均利率为3.75%，海外投资人一般在7%左右。 同样以上述的房产为例： 假设按5年算，买后的5年房子Condition一般都比较好，无需花费过多在维护上，5年花费3,000-5,000用于修理，之后出售，所以维护费用算做4,000。 房子开销：3,881（地税）+ 1,000（保险，预估）+325（年付管理费）=5,206 1年的租金盈利：(1,450x10 x 2 + 1,450 x 12 x 3)/5（收入）-5206（开销）=11,034 贷款的DOWN PAYMENT（首付）按百分之二十来算，我们需要贷款的数额为： 142,900 x （1 - 20%） = 114,320 一年需付利息： 114,320 x 3.75% = 4,287 假设我们把所有盈利的钱拿去还给银行，除去应还利息，剩余部分全部用于还我们欠银行的本金。 11,034（盈利） - 4,287（利息） = 6,747 （还掉本金） 这所剩下的6,747就为还掉的本金。第二年要还的利息为( 114,320 – 6,747) x 3.75%= 4,034，还掉本金11,034– 4,034 = 7,000。以此类推，5年后还掉的本金为36,368 ( 6,747 + 7,000 + 7,268+ 7,535 + 7,818)。 再假设，5年后我们把房子卖掉，用卖掉的房款还掉还欠银行的全部本金，剩余的为我们5年的盈利。 5年后盈利为：142,900（原始房价）+ 50,000/2（5年的房产升值）-（114,320-36,368）（5年后还银行剩余的本金）-142,900 x 20%（首付）- 4,000（维护费用） = 57,368 Return（回报率）= 57,368/(142,900 x 20%) = 200% 年回报率 = 200%/5 = 40% !!! 这个结果相信让很多人大吃一惊，包括在我最开始算过之后，但为什么会这样呢？ 这就是5倍的杠杆的力量！ 您用2W多的首付所获得的增值并不是按这2W多的百分比来计算，而是全部房价142,900带来的25,000美金的增值！让我们用一个有趣的算法来理解，当有一天您把全部的贷款还清，假设十年后的房价增幅可为5W，相当于您用了两万多的首付，花费了10年的时间买到了一个价值近二十万的房子！而这种回报率不可谓不夸张！ 实际还贷的算法应按每月的欠款的减少来算要缴纳的利息和本金，但过于复杂，所以上述的算法是按每年大约会减少的方式来算的，实际操作我们要还的利息要少于上述计算的数字，同样，我们还掉的本金也大于上述计算。并且随着您每年还掉的本金越来越多，所欠贷款方的钱越来越少，您的投资回报率在贷款与本金的比例的倾斜在逐月增多。这意味着我们的回报率或高于上述的计算。另外，贷款的利息，每年房产折旧和维修的费用可抵税，具体信息请您咨询您的CPA。 这种投资形式在各大都会城市已经极为盛行，很多早期的加州投资人都是以这样的形式暴富起来的。
三． 写给正在或将要考虑购房居住的人的话
在买房市场上，想要买房自己居住的人的比例是最多的，但为什么我要把对您说的话放在最后写呢？因为我希望，所有有考虑购房居住的人可以参考下我上面写给投资人的话，来帮助您决定您的购买方向。在休斯顿，很多人的第一套购买用于居住的房产在他们有能力购买了第二套房产后变为了他们的投资房，继续为他们盈利来还下一套房产的贷款，这是一种良性循环。 当然，在休斯顿任何价位的房产都会具有不同程度上的投资价值。也有很多人问过想买好学区房，哪里有？其实好学区房在哪个区都会有，关键要看您的综合考虑来选择。另外，在休斯顿可以享受到如此高性价比的豪华住所，何乐而不为呢？
PS: 文中仅为个人观点，如有观点不对各位看客的胃口，数据不够准确或看法过于偏颇，我相信是您对我错，万望您多包涵。
原创作者介绍：Frank (Yiran) Cao, Licensed Realtor from CasablancaProperties, Inc. in Houston, Texas. 具有独到的投资眼光，用严苛的投资与客户使用需求的角度，致力为客户甄选属于您的投资房产与私人住宅。 万望有意者可交流与咨询。 电话：（201）616-8908 微信： 305190143
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发表于 2017-9-29 10:55:21
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