【美国房产白皮书】自住房地税如何申请减免

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•        自住房
Z*F每年都会针对自住房提供一系列的优惠政策，自住房指屋主在五年内要住满两年的房屋。可是自住房的优惠需要在结算房产税之前向Z*F申请，这种优惠一般是申请之后每年都可以享受的。但是投资购房者也要注意申请的时间段，提早申请和过后申请都是不予以受理的。
Z*F每年都会在自己的网站上公布申请优惠的条件，一般也会将表格寄给每一个房主。但是大部分地区都会有以下几个优惠条件：

1、中低收入家庭房产税减免




美国大部分州都有对于中低收入家庭的减免政策，具体的划分线需要在当地查询。

一般来讲，这部分人群的房产税可以减免20%左右。

以纽约州为例，如果该房屋是自住房，且家庭年收入低于50万美元。那么他们所缴纳的房产税中，用于教育税的部分就可以被减免，约合700美元。

2、年龄超过65岁的老人房产税减免




各地对于65岁以上老人的自助房，减免的优惠一般都是非常大的。

同样以纽约州为例，如果户主年龄超过65岁，且家庭收入低于81900美元，那么每年可少缴纳1500美元的房产税。

而在佛吉尼亚州，针对于65岁以上的老人，政策还要更为优惠。有的县，对于净资产不超过34万美元且年收入低于56000美元的65岁以上老人，房产税可以全部减免。而收入在56201至64630美元之间的老人，可以减免75%，64631至73060美元之间的老人可以减免50%，73060至81490的65岁以上老人可以减免25%。

3、特殊人群



残障人士、现役或退伍军人以及其他类别需要照顾的家庭，在美国的大部分地区都会有减免政策，具体请咨询当地Z*F。

•出租房
很多的房主都会将自己的一部分房屋出租出去，那么就会牵扯到报税这件事情。有很多的房主认为，收取租户现金可以避免一部分税款，但是如果合理利用出租房的减免政策，往往可以省下更多的钱。

由于住房出租包含了Z*F鼓励的生意和房地产内容，享有比其他投资方式如股票买卖及银行存款更多的税务优惠。同时，住房出租与自家住房紧密联系，也便于两者的转换，可以充分利用自家住房出售盈利免税的税务优惠。

1、房租收入用于各种租房费用的扣税
房租收入用各种租房费用扣除后，赢利会减少甚至亏损。房租收入可用抵押贷款利息，地税，清洁费，修理费，水电费，保险费，律师会计师费，房屋和装修折旧费等扣除。特别是扣除折旧费后，租房往往会出现帐面亏损，但房东还是有正的现金流入，即实际上是租房赢利，但房东却省税甚至免税。房屋价值减去土地价值后可以27.5年直线折旧。假如房产价值50万，其中土地价值10万，每年可折旧1.45万。虽然折旧使房屋的帐面价值减少，但在当前房地产上升期，房屋的真实价值是增加的。而且，房客的租金为房东付贷款利息和地税（折旧相当购房本金），若干年后房产归房东。因此，房屋折旧可以说是最大的住房出租减税，租房报税有利无害于房东。

2、房东积极参加房屋管理
另一种是房东积极参加租房管理，如收房租，修理房屋，缴水电费等等。大多数房东属于这类行为。这类房东每年最多可从其他收入扣除2.5万元，但调整后的总收入（AGI）超过10万元允许扣除数额将逐步减少，超过15万元将不允许扣除其他收入。假如房东家庭收入9万元，扣除2.5万元租房亏损，即使按15%联邦税率算，也可省3750元，加上州税省更多。

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