长帖！西雅图买房注意事项（也适用于其他城市地区）

蛙蛙鱼 · 发表于 2017-9-7 21:46:52

本帖最后由蛙蛙鱼于 2017-9-9 08:36 编辑

最近一段时间在西雅图买房子，那里的房价涨的很迅猛,从春季到7月才几个月的功夫涨了10多万，还出现有很多人在抢一套房子的情况。我们也是5个offer里被选中的。听说是因为很多华人投资了当地的房产市场，他们觉得可能西雅图会变成第二个湾区。很多大公司在西雅图有headoffice（没有州税），所以很多高学历收入的人才都慢慢集中在那里，所以才会出现房产这样迅速的涨价吧！
1，注意房屋面积的真实性！！！这个很重要，不要太相信redfin或者zillow上给的房屋面积数字。（见图一）这些有时候是有水分的。另外这个数字的出处是根据county的面积写的。但是很多人不知道zf网站的房屋面积不是zf帮你测量的。是屋主自己上报的！这个也是我买房的时候差点被骗才知道的。好在有个厉害的老公，把建筑商当年造房子的平面图找了出来对比！足足和county上面的数字少了200多square feet。当然如果你要搞清楚你的房屋面积到底是多少大小，除了找Inspection测量，就是要知道当年哪家建筑商造的，你可以去查找，很久很老的房子可能找不到，就只能依靠Inspection了。
2, 在卖方市场的情况下（现在就是），抢房的时候，因为好几个offer在抢同一套房子，除了加价，很多卖家会要求你们waive掉一些东西来增加竞争力，比如appraisal（房屋估价），比如Inspection(房屋检查），当卖家接受了你的offer，在签合约时，有些卖家会要求 waive掉W条款！什么是W条款，（见图四）就是10天内你要核对房子的所有信息，过了10天发现有问题可以追回定金。如果这条去掉了，也就是代表你连这10天期限都放弃了，就是之后你不能因为广告商（REDFIN,ZILLOW上,或者其他咨询来源）上的信息和房屋真实情况不一样而要求退定金！这个条款不是所有的卖家都清楚的。有些知道的会有要求，这样卖家就没有任何风险了，，买家不要房子了，定金他也不会退给你。所以大家一定要清楚这个条款的重要性。如果我刚才说的1 的注意事项你没有注意。买了房子后来发现房屋尺寸有问题，而你又已经waive了估价和房屋检查的选项，这条就是保护你的最好条款！！！可以利用这条来要求拿回定金！这个情况我遇到了，第一次买的时候发现房屋尺寸有问题，而已经签了合约，但是这条没有waive掉！我们就找了律师咨询要求对方根据这条退还定金！谁都不想被骗！不是吗？最后结果是对方自知理亏，全额退还。我们找了很多个房产律师都愿意接这个CASE，就因为我们没有waive掉这个！
3，SCHOOL DISTRICT 学区，这个是华人最关心的，当然你不能光看网上的信息，需要自己去确认，不然你以为你买了最好的学区结果不是！怎么查学区，你可以上网搜一下。我这里有一个是看学校排名的网址：https://www.schooldigger.com/（见图二）很多人觉得belleuve学区很好，华人在那里买房很多，当然我不觉得是错的，但是我从这个网站查询知道其实房价贵到死的BELLEUVE并不是西雅图最好的学区，这个地区的学校总体排名也只有11名！所以要看学校学区排名到这个网站查！greatschools.com只能看学校分数不能看学校在当地的排名情况。
4，SAFTY.在买房子前，如果你看中一套房子就先去这个网站查该房子所在地区的安全指数，当然也只是作为参考！https://www.trulia.com/ 一般在购物中心附近的房子指数都会淡绿色甚至是淡黄颜色，橘色就已经很不好了。最好的是深绿色，这样说明附近的偷盗，抢劫，吸毒，balabala的事情比较少发生。
5，PRE-INSPECTION.买房子很多人waive掉了Inspection，但是魔高一丈，道高一尺！还是有办法知道房子情况的!你在看中房子后立刻约pre-inspection的人在下单前来看房子（最近比较难约，因为抢房太热），这样的情况可以确保房子没有大的问题可以放心抢房。如果有结构问题漏水等重大问题，你也不会去抢了！当然这个是有费用的。比正规的Ispection便宜，大概400-600美金左右。但是要知道一般和你抢房子的人一旦做了这个东西而没有退出竞争的话，意味着房子没有太大问题，他是势必要拿下这个房子的，你就比较艰难了，除非价格上大大优于他。因为他已经为了房子投资了几百美金做检测了。
6，估价，你可以在网上看到一些房产中介网站（REDFIN,ZILLOW）会有自己的一个估值数额。（见图三）但是这个不代表是真实的。有时候会高有时候会低！但是银行一般自己在你进入escow的时候，也会对房子进行估价，这样他才能知道你的房子值不值这个价格，他可以贷款多少给你！通常我听agent说会低一点点市场价！很幸运，这次我们买的房子银行估价超过的我们买的价格！太棒了！你想知道你该出多少价来买，谁都不想买贵了。你可以做个市场调查，看看最近2个月内你的房子周围的同小区（最好），或者**型的卖出去多少钱，你就心理有数了！
7，挑选AGENT。其实你的英语OK，是不需要中介的（分地区而言，地区不同规则不一样），可以直接找对方的listing agent买房子！当然你的利益只能自己维护了。房价不会因为你没有代理人，卖家会便宜卖给你。中介有中介的好处，因为agent之间信息比较容易获取！你找对方的中介，他是代表卖家利益的。所以除非你很了解房产市场和规则，如果不行，就要选一个靠谱的买方agent。中介是可以换的，当然他们不希望你换。我遇到过一个白人agent，一开始人不错，看了2套房子后接下来带我们看房子都不是他本人了。都叫下面的人带我们去。然后下单的时候为了速度快隐瞒了很多不利我们的信息。我们感觉很么有诚意而且不是为我们办事的就换了一个。换了一个华人，态度很好，人很勤勉。你问什么问题都第一时间回答你！而且很明显她是站在你的立场帮你做事帮你争取利益的。但是很不巧之后看房时遇到了之前的那个老外，这个人的素质彻底暴露了。打电话骂我们。是的。真的做的出来！所以不是所有的老外都很nice.也不是所有的华人都欺负华人。都是为了利益！这就要看大家自己的的选人眼光了！
好了，最后希望大家能买到自己心仪的房子！