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北美租房攻略—续租与退租(文本转自网络)

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博士后

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发表于 2013-8-6 11:27:03 | 看全部 |阅读模式
本帖最后由 小小笨妹妹 于 2013-8-27 20:29 编辑

正逢暑假,应该很多在北美的朋友又到了一年房租合约到期的时候了。通常续租与退租的过程都是十分简单的。在当前租约到期前的一到三个月,房东会把新的租约递送到租户的手中。在续约合同上会详细列明新的房租金额,然后房客只要作出续租或是退租的选择,然后签字将合同还给房东即可完成续租或者退租的手续。但是在这个看似简单的过程当中还是会有许多朋友遇到问题。这里就给大家总结了一些续租和退租的注意事项。

续租
  • 时限:如果当前租约离到期时间已经不到30天,而大家还没有收到房东的续租合同的话,要抓紧联系房东。有可能合同在寄送过程中遗失,或者有少数房东可能会故意拖延不给房客续租合同,以达到自己在最后时刻任意涨价的目的。


  • 流程:通常情况下原租房合同上至少要有一人继续租住,才能称之为续租。如果原来的住户已经打算搬出去了,并且给房东找到了合适的新的租户,那么此时也不能称之为续租。新的租户仍然要走一遍完整的申请,审批到入住的手续。唯一的好处可能是,原来的租户可以把不打算搬走的家具直接留给新的租户,而不必费心处置。


  • 租金涨幅查询比价工具:很多同学都会关心的一个问题是房租到底涨多少才合理。这个问题很难一概而论,但是大家可以做的是参考一下所在城市的统计数据,然后和自己租金的涨幅进行一下对比再做决定。这里给大家介绍一个很好用的房租比价网站Rent Jungle,输入地址,马上即可知道自己是不是over-pay了。如果你是在纽约租房,那么建议你了解一下自己租住的房屋或者公寓是不是under rent control的。这一类租金控制的公寓每年的涨幅是要受到法律严格限制的。

到期退租
如果是大家在房租lease到期前已经打算不再续租,那么应尽早跟房东沟通,这样方便房东及时找到下家。通常来说默认的退租通知时间是30天,也叫30-day notice。就是说如果你不打算续租的话,应当在租约到期前三十天内向房东提交书面或者口头的通知。否则,房东可能会从你的押金中扣除一部分以弥补自己未能及时找到下家所带来的损失。

未到期退租
通常来说合同到期前退租是比较麻烦的。此时房租合同是大家最重要的参考文件。大家应详读租约,以了解自己提前退租面临的法律责任。如果房东是私人业主,那么交涉空间通常比较大。只要有合理的原因,房东都愿意以彼此伤害最低的方式来解决。如果房东是房产管理公司,那么当租户须提前解约时,交涉空间就小多了,因为房产公司在这方面都会有严格的规定。
一般的情况是租户如提早解约,须多缴交一到二个月的租金或是直到房东找到新租户为止的租金,押金也可能全数被没收。这样的条件代价很高,不但会有金钱的损失,还可能因毁约须负法律责任。 如果是租户先毁约,法院判定结果大都偏向房东。因此,建议大家可以采取以下的处理方式:

  • 和房东沟通。在第一时间通知房屋,坦白告知你的情形,如因工作关系须搬离或是收入剧减负担不起房租等因素。让房东有时间可以尽快找到新房客。通常法律规定,房客毁约时,房东需尽力找新房客。


  • 询问房东是否同意以转租的方式来完成租约,当然新的住户仍要经过房东批准。如果房东同意,应将这些同意的内容书写成书面数据,并自行留底。


  • 千万不要不声不响地搬走。你的租金缴交纪录和信用纪录是相连的,如果不声不响地搬走,可能会严重的影响你的信用纪录。


  • 假设和房东交涉后,仍未达到共识,租户也可以请调节人(mediator)从中帮忙,这类的服务有些是免费的或是收费低廉。

押金处理
通常房东都会处于安全的考虑向房客收取一定押金。但是如果房东不是私人业主,为了防止房东滥用押金,通常政府都会对押金的使用进行限制。这里以纽约市为例,房东如拥有六个以上的出租单位,必需把这些押金存放到新开设有利息的银行户头,而且只能存放押金。这些押金所产生的利息必需在退租时连同押金一起退还给房客。许多人并不知道有这样的规定,所以房客在签约时可以要求房东如此做,如果房东不愿意如此做,州检察官可以控告房东违法。

一般的情况是,房客搬离时,房屋的状况尚可且没有欠缴房租,房东应退还全额押金及利息。如果房子有人为的损坏或欠缴房租,房东可以从这押金扣除所需的金额。合约中有些情况是房东在房客退租后可以保有部份的押金,例如,房客在租约还未到期前就搬走。这样做是为了补偿房东的损失。当然有些私人业主也会愿意在房子没有需要修理的情况下,把押金当做最后一个月的租金。
最后在搬出后寄封信提醒房东30天内寄还押金,并清楚写明寄回支票的地址。

租屋维修责任
通常只有人为损坏才需要房客赔付。至于怎样情况的损坏才算是人为因素呢?因天候及自然因素而造成的剥落及损坏,房客不须负责。例如,五年后房子需新上漆应是正常的保护维修,但是墙上多个洞就要算是人为损坏了。
建议大家在搬入之前,先把把屋内损坏的情况用像机照下来存档,搬出时后就较不会有不必要的争议。例如,租户损坏了纱窗,只负责换新纱窗,并不须负责整个窗户的维修。

租户在搬离之前,应和房东一起做全屋的检查,如果搬入之前曾填妥一张检查表,一定要在搬出时确定告知那些损坏是原本就有的。检查之后如有损坏必需修理,请房东提供整修费用估价单及收据。为了避免房东所报的费用不实,可以自己请人先估价,再和房东所告知的费用比较是否合理。
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